营销战、价格战硝烟渐起，新盘、老盘如何突围？这依然是摆在所有项目面前的课题。
15万套库存挑起的“战争”
截至昨天，根据杭州装饰网的统计，杭州市区（含萧山、余杭）可售商品房套数接近152000套，这是自去年11月突破15万套历史大关后，连续5个月库存量维持在高位运行。
15万套是个什么概念？据历史统计，2008年全市库存是5万多套，2009年跌至2万多套，随后每年递增，到2013年增加到10万多套，而去年底就在15万套左右徘徊。和急剧增长的供应量相比，杭州市区每年成交的商品房数量却不是一条上扬线，在2009年创下111280套的历史纪录后，一路下行，2012年开始成交量虽然有所回升，但去化量几乎维持在每年将近9万套的水平。也就是说，即便没有任何新房源面市，仅这些库存，未来一年也卖不完。
与此同时，一大拨新盘正在涌来。有媒体统计，预计今年纯新盘上市将近50个，潜在供应量可能超过28万套，这让今年杭州楼市的竞争更加激烈。
从目前的市场反应来看，库存带来的压力显而易见，农历春节一过，市场上大幅降价、营销“白刃战”已经此起彼伏。不管是单价不足万元的刚需楼盘，还是总价超过500万元的市中心豪宅，都选择在羊年一开年就降价甩卖。而一场雾霾引发的杭州房产圈营销大战更是有蔓延之势，越来越多楼盘以除霾为卖点，推出相关的产品。
此外，更多新品在3月蓄势待发。全新项目如融信·杭州公馆、龙湖杭电大项目等相继全新亮相，而世茂·天宸、凯德·湖墅等已经领出预售证的新项目或将在3月首开。
2015年的杭州楼市，看似春意盎然，弥漫在各个楼盘之间的却是剑拔弩张的紧张感。
“三国杀”板块越来越多
去年开始，同一板块几个楼盘近距离“肉搏”的情况就渐渐多了起来，除了临平山北这样集体滞销的板块，新盘还没开就注定硬碰硬的板块也不少，在主城区最典型的就属华家池板块和蓝孔雀板块了，都是同一地段扎堆开盘，就开发商而言，这就是一场考验营销力和品牌影响力的硬仗。
华家池，一次百亿土地出让会让这个“学院”板块立刻跻身豪宅之列，绿地、世茂和滨江的进驻也令高端客户对这个板块充满期待，只是和大鳄们一向快、狠、准的节奏有些不同，华家池三个项目从地块出让至今过去了一年半时间，但迟迟未有“首开”的动作。记者曾在春节前询问过板块内三个楼盘的“首开”计划，当时相关工作人员回答得都不太确定，目前唯一能查到的是世茂·天宸在去年最后一天领到了预售证，预计3月底开盘。
也难怪这些豪宅楼盘谨慎开盘，一方面这些项目地价高、成本高，另一方面却是行情不怎么样的豪宅市场，销售本来就难，再加上左邻右里都是不可小觑的竞争对手，开门头炮的确需要再三斟酌。不过，随着各个项目“首开”倒计时的临近，差异化竞争的策略也在逐步清晰。
像世茂·天宸还是想利用早一步开盘抢占先机，而且先以毛坯房源入市，或许能用相对的低价撬动市场；同时，用配备了私家泳池的大户型产品提升项目调性，不失豪宅本色。
而绿地·华家池1号拥有面积最大、总价最高的地块，坚定地走着精装豪宅的路子，精装标准定在7000-12000元/平方米，产品定位对标伦敦海德公园一号、香港礼顿山、上海汤臣一品等顶级豪宅，似乎要将“奢享”做到极致。
和两位外来大鳄不同，本土房企开发的滨江·华家池选择后发制人，到目前为止销售展示中心还未开放，但作为最具本土优势的项目，滨江早在春节前就信心满满地对外宣布“滨江·华家池是2015年杭州市中心最优质的改善型楼盘”，也是板块内唯一一个定位为纯改善的豪宅类产品，主力户型为125-220平方米，没有设计90方小户型，保证了客群的统一性。从此前获得的消息是，滨江·华家池售楼处和样板房将在今年3月底正式开放，项目首开预计将在今年二季度。
与华家池板块差不多时间进入人们视野的还有城北的蓝孔雀板块。2013年9月，顶着“左申花、右桥西、前银泰、后万达”的光环，蓝孔雀板块一连出让了8宗地块，引入了招商、融信、复地、三江、江苏新城等众多开发商集聚，却没想到，进入2014年后，蓝孔雀板块诸楼盘都陷入尴尬。时至今日，只有融信·蓝孔雀、三江·花园道壹号两家有开盘记录，截至昨天数据显示，三江·花园道壹号成交了102套（含限制房产），融信·蓝孔雀的网签数为50套（含限制房产），而差不多同时拿地的招商·雍景湾首开时间则是一推再推，到现在还没能开盘，招商地产相关负责人直言“首开有压力”。
成本高、竞争激烈、产品同质化严重、行情差是目前蓝孔雀板块诸楼盘遇到的问题，这个困局怎么破？同板块中的几个楼盘之间关系也很微妙，既是盟友，也是竞争对手。有媒体报道称，蓝孔雀板块的各大开发商已经达成了“共同协议”：抱团取暖，共同抵制恶性竞争。但当三个项目售楼部岗亭同时出现在路口，访客往哪个售楼部引、意向客户去你家还是我家，暗中较量在所难免。
钱江新城全新加入“战国”行列
至于近期商报观察员前往实地探盘的钱江新城板块算得上是今年新加入的“战国”板块，尤其是在南星一带的钱江新城一期区域，融创、大家合作开发的望江府、滨江代开发的钱塘印象、转由欣盛操盘的钱江御府、2013年拿地的金隅学府以及融创新收的侯潮府等五大豪宅楼盘扎堆于此，为杭州主城区豪宅市场增加供应量的同时，也是各大开发商高端产品之间的一场较量。
作为传统豪宅板块，近两年并没有太多新盘入市，自2010年绿城·蓝色钱江二期开盘后，该区域基本没有新增豪宅供应。但从去年开始，板块格局有所变化。一方面是越来越多实力房企进驻，带来自己体系内最高端的产品，让板块内的豪宅产品更加多元化；另一方面，面对艰难的市场环境，新盘的营销思路也在转变，寻找更为敏感的商业卖点，例如钱塘印象、钱江御府都会主打行知幼儿园、胜利小学、北师大杭州附中12年全程名校学区概念，也会向你介绍周边新开了杭州市妇幼保健医院，而钱江御府因为有90方毛坯小户型可能更容易出货，钱塘印象则主打166方以上精装大户型，定位高端改善型项目，已近售罄的望江府倒是各种户型、精装毛坯都有。今年，随着全新的金隅学府以及侯潮府的加入，钱江新城一期区块的豪宅之战或将进一步升级。
除了南星一带的钱江新城区块，三堡附近的钱江新城二期板块同样酝酿着战火。板块内不乏资金实力雄厚的房企，如中华企业、中海地产、万科都是国内知名房企，但同样面对市场低谷，这些公司大大放慢开发速度，原本说好的“首开”都变得遥遥无期。2012年10月17日，中海56亿包揽三堡三地块，创造了当时杭州土地出让市场上包括拿地金额第一高、楼面价第一高在内的五个“第一”；打造的“御道路一号”项目拥有50万方超大体量、400米一线江景，还是中海入杭7年首个“一号系”豪宅；但自去年年初做了新品亮相后，就再没实质性开盘动作。早在2013年底就首开的江南御府，在开盘两月零成交后，更名东方御府转由欣盛代销。而2009年就拿地开发的中企·御品湾本打算再去年年中首开，随后开盘消息便石沉大海。还有2013年6月拿地的万科，去年终于将项目案名定为“大都会79号”，还请来新古典主义建筑鼻祖斯特恩设计，几番琢磨，定于今年上半年开盘。
目前，对于这几个项目来说，销售压力依然巨大。产品虽然做的是豪宅定位，手上却没有原始的高端客群，蓄客艰难；而且和钱江新城一期成熟的生活氛围相比，二期虽有金融城概念，但板块内现在基础建设薄弱，配套跟不上，距离蓝图变为现实还要一段时间。如何把手上这批高端产品转化为现金回款，这才是终极命题。