在普通百姓眼里，北京的房价高得越来越离谱，但在另外一些人看来却符合一定的逻辑。9月17日，在北京举行的2013年台湖区域发展论坛上，住建部政策研究中心主任秦虹表示，北京这一轮房价上涨和过去有很大的区别，绝大多数都是自住需求。

    秦虹认为，房地产市场目前的格局是城市分化和公共服务不均衡所致，最终的办法是要改变大中小城市公共服务不均等的状态。另外，她还通过大量数据说明，“逃离北上广”根本不存在，称长三角、珠三角和环渤海三大城市群发展远远没有饱和，未来发展空间比较大。

    人口大量聚集致房价上涨

    相对全国其他城市而言，北京房价一直处于高位。泰禾集团北京公司总经理李彤在当天的论坛上回忆道，刚毕业的时候，他的工资是470元，当时他所在的公司在北五环外开发了一个项目，售价每平方米1450元。“这还是我们内部优惠价，当时我觉得是天价，两个月工资买不了一平方米。”李彤说。

    全联房地产商会副秘书长黄岚在会上提到，自从最近农展馆拍出楼面价七万多元的土地后，“现在大家讨论的不是房价怎么回落的问题，而是北京什么时候到每平方米二十万元，有人说半年，有人说一年。”

    黄岚说，以通州区台湖镇为例，“台湖这个区域，三四年前地价也就三四千，今年年初的时候已经超过了一万了。”北京房价、地价上涨之快可见一斑。

    秦虹在论坛上做了《当前房地产形势分析》的报告。“中国房地产市场目前如果用一个最简单的话概括特点，我觉得就是分化，包括市场分化、企业分化，这是最大的特点。”她说。

    秦虹说，70个大中城市里，现在房价上涨的城市中，涨幅最高的几个都是一线城市和一部分二线城市。全国有657个城市，真正能列为一二线城市连零头都不到，绝大部分城市是三四线城市，这里面也出现了一些不同，绝大多数城市房地产市场比较平稳，少数城市房价处在下跌的状态，分化是市场格局，今后会是一个常态。

   “过去十年整个房地产市场铁板一块，遍地都是机会，导致各行各业投资房地产，千家万户买房子，今天经过了十年房地产快速发展，往后看房地产市场不会呈现以前的格局了。”

    秦虹说，中国目前正处在中小城市人口向大城市转移的阶段，所以一二线城市地王频频出现，价格还在上升，“北京已经有全国最严厉的调控政策，但是也没有阻碍它今天房价涨幅居于全国第一，这是大量的人口聚集导致的结果。”

    仍然看好三大城市群

   “目前北京市采取了严厉的房地产调控政策，抑制投资和投机性需求，但是怎么还有这么多人买房子，有这么多人有资格、有能力买呢？”秦虹对此也进行了分析。

    秦虹说，现在我们看到，人口周期对房地产影响特别大。在过去的十年里，20岁到39岁的人在全国新增人口里面占31%，北京、上海、天津都超过了50%。北京常住人口每年新增约60万，20岁到39岁的年轻人占62.8%。

   “这些年轻人总要恋爱、结婚、生孩子，总要有父母或者保姆照顾，对住房的需求最迫切。所以中小城市人口向大城市流动，北京作为一线城市比较突出，再加上流动人口里面又以年轻人占据大多数，对住房无论是租还是买都很迫切。”秦虹说，北京的生活成本很高，但是从北京市新增就业人数来看，没有看到明显的“逃离北上广”这样的变化。

    她说，从不同的角度都可以印证北京市人口的增加和结构的变化对房地产的影响。2011年和2006年相比，北京普通中小学招生人数增长了80%，上海增长了60%，很多省市小学入学人数是负增长的。这也是一线城市学区房涨得厉害的原因。

    对于下一步房地产投资趋势如何判断，秦虹也谈了看法：“现在中国长三角，珠三角和环渤海已经是相对成形的城市群，是不是就没有发展空间了呢，我认为发展远远没有到饱和的程度，未来发展空间还是比较大的。”

    因此，她给出了三点建议：第一点瞄准城市群，因为中国城市化率已经53%了，不是很低，未来房地产企业一定要研究需求，需求脱离了产业，这个需求就是空的，首先要瞄准城市密度大的城市群，未来发展机会会更大。第二点要选择区域概念上的城市。最后一点是房地产投资要坚持在专业化的基础上多元化，多元化可以规避企业发展的风险。

    投资原则：人要跟钱走

    在本次论坛上，通州作为北京重点打造的副中心成为讨论的热点。与会者认为，经过最近十多年的快速发展，这个副中心就像一个苹果一样，已经熟透了，到了该采摘的时候了。

    通州区政府投资促进局副局长吴涛在会上介绍了通州区总体规划和环渤海总部基地发展情况。通州位于百里长安街的东部，京杭大运河的起首。“通州总人口去年统计是130万，实际上目前我们统计已经超过了200万，未来整个通州新城的城市人口会超过80万。”

    吴涛说，通州区位优势明显，早在2009年10月，北京市十届七次全会就提出要聚焦通州，在通州建设与北京建设世界城市相适应的现代化国际新城，专门成立了由四位副市长亲自挂帅的领导小组。2012年北京市十一次党代会又提出要在通州建设与首都建设世界城市发展相适应的首都城市副中心。“这是目前唯一一个，也是首个北京城市副中心，把通州的定位提高到新的层次。”

    正是因此，通州近年来成为北京房地产商争抢的战略要地，而通州的台湖镇作为环渤海高端总部基地更是成为地产商角逐的制高点。去年以来泰禾集团、万科、首开等多家知名房企目前都已进驻。

   “我们判断或者观察一个区域、城市未来的发展潜力，或者说未来价值是提升还是平稳，甚至下降，资金的流入状况和规模我觉得是非常关键的指标。”中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强说，无论是投资总量还是增速，2012年通州在北京五个区县当中都排第一，从这个指标来看，通州也是非常值得我们关注的。

   “在房地产里面有一个规律，位置、位置、位置，大家永远提到位置，其实位置的背后不是地理的概念，位置的背后应该是一个资源的概念，为什么挑一个好位置，因为这里聚集了更多的商业、人气和优质的资源。”与会业内人士普遍认为，从投资的角度，人要跟着钱走，钱比人更聪明。

   “通州过去十年，显然人口是净流入了，从资金流和人员流的指标来看，通州是资金在流入，人口在增长，通过这两个关键性指标观察和判断，我想通州未来的发展会更乐观。”陈国强说。

    新闻来源：中国经济时报

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