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杭州楼市两极分化 “大龄剩房”更是遥遥无期

来自:www.zhuangyi.com日期:2013-11-07 11:30:35
一方面是热销楼盘快速清盘,另一方面却是滞销楼盘等到交付多年后,却还没有卖完,有的楼盘甚至销售周期长达将近10年,成为楼市中知名的“大龄剩女”。如今,楼市这种两极分化现象愈演愈烈,越来越多的楼盘被迫进入现房销售时代,对楼市销售格局产生了不小的影响。
    一方面是热销楼盘快速清盘,另一方面却是滞销楼盘等到交付多年后,却还没有卖完,有的楼盘甚至销售周期长达将近10年,成为楼市中知名的“大龄剩女”。如今,楼市这种两极分化现象愈演愈烈,越来越多的楼盘被迫进入现房销售时代,对楼市销售格局产生了不小的影响。
    交付之后仍在卖房
    今年6月交付的郡原相江公寓 ,目前可售房源仍有400多套……随着楼市整体形势发生巨大变化,房子早已经不再是一件不愁卖的畅销品。等到楼盘交付了房子却还没卖完,这样的现象越来越多,甚至成了楼市中的一个普遍现象。对开发商而言,这样的事情发生在前几年或许很丢人,但是放到现在却是司空见惯,因为这样的楼盘决非少数,只不过是所剩房源多少的问题。当然,品质一般、性价比不高的楼盘,出现这种现象的可能性更大一些。竞争力不强的楼盘,如果销售过程中稍不努力,完全就会加入这一行列。
    一般来说,从开盘到交付往往需要两三年甚至更长的时间。这段时间是销售黄金期,开发商的如意算盘当然是早日卖完,以便打扫完阵地,将大量的人力物力转入下一个战场。但是目前的市场形势并非开发商一厢情愿,激烈的市场竞争必然使得一部分房源“被剩下”,销售周期因此也就大大延长,甚至遥遥无期。
    由于交付之后房子仍然没有卖完,售楼处自然也就不会立刻撤掉,因为要继续履行卖房的使命。这样的小区往往会出现一种怪象,开发商手上的尾房和投资客手上的二手房“同台竞技”。相比二手房,新房的税费优势明显,因此这种现象很可能对同一小区的二手房成交价造成较大的冲击,引发投资客的抱怨。在一些小区中,新房与二手房之间的竞争非常激烈,新房胜在价格优势,但是户型、楼层等方面却显然处于下风。
    畅销楼盘也不例外
    交付之后仍在卖房,这种现象其实并非仅仅发生在滞销楼盘身上,一些热销楼盘因为各种原因也会陷入这样的困局。
    2011年7月在杭州楼市点燃价格战导火索的德信中外公寓,一度也跻身畅销楼盘行列。不过,中外公寓显然也没逃脱这样的厄运:即将于本月底交付,目前可售房源仍有70多套。而一度作为滨江热销楼盘的彩虹豪庭,虽然已经于2010年12月底交付,但是目前的可售房源量却高达200多套。就连绿城蓝庭 这样一度炙手可热的楼盘,到现在仍有少量尾房,以至于在上个月的房博会上打出特价销售。
    与滞销楼盘不同的是,热销楼盘之所以“被剩下”,最主要的问题是出在房产证上。彩虹豪庭剩下的房源主要是拼接户型,一套房拥有多本证,“限购限贷”下已几乎无法销售,剩下的尾房数量这一两年来几乎没有动过。
除了卖不掉被迫剩下之外,也有一些楼盘却是因为开发商已经通过前期销售实现了资金回笼,后面的房子并不着急卖,再加上市场不好,久而久之也就剩下了。这样的楼盘一般来说剩下的房源量不大,开发商的心态非常好,能卖一套是一套,并没有短期内清盘的动力。
    销售周期长达近十年
    卖了差不多快有10年了,可还是没卖完,这样的楼盘在杭州楼市也并非罕见。如果形势得不到好转,这些楼市中的“困难户”,销售周期很有可能超过10年。
    位于小河山的绿野春天,首次开盘时间是在2005年10月,至今已经超过8年。绿野春天占地220亩,但总体量并不是很大,总建筑面积只有12万平方米,仅是一个中小规模的楼盘。绿野春天房源既有多层、高层住宅,也有排屋别墅。上个月的房博会期间,绿野春天对外打出了“5.8折特价销售”的信息,让这个久违的楼盘再度进入杭州人的视线。虽然绿野春天已交付多年,但目前开发商手头上仍有一定数量的排屋房源,实现清盘目标还有待时日。绿野春天的销售似乎已经陷入了一种恶性循环之中,即便大幅降价成效也十分有限。
    同样是在2005年开盘销售的南岸花城,因为还有少量排屋未卖完,至今销售人员仍留守在小区内。南岸花城毗邻东方文化园,产品形态上既有小高层公寓也有排屋别墅,园区内自然环境不错,由于板块价值得不到认可再加上配套缺失,南岸花城自开盘以来一直未得到市场认可,与其他楼盘相比销售速度一直偏慢。南岸花城早在2007年就已交付,交付之后到现在又卖了6年,但仍然没有把尾房卖完。目前在售的排屋一幢房拥有三本房产证,大大增加了销售难度,虽然已经大大降低了销售价格,但是销售形势仍未见明显好转。
    贺田尚城也是一个销售周期超长的楼盘。这个楼盘自2004年首次开盘以来,开盘数量将近20次,销售周期也已长达9年多。据杭州透明售房网显示,贺田尚城总共有1400多套房源,截至目前可售房源仍有130多套。甚至连不少业主都连连感叹,这个小区有卖不完的房子。如果说绿野春天和南岸花城是因为地段偏僻卖不动被迫剩下之外,贺田尚城进行马拉松式的销售,实在有些令人费解,唯一合理解释就是开发商不差钱想慢慢卖。
    排屋别墅周期更长
    相比刚需楼盘,排屋别墅的销售周期更长,交付之后继续卖房的现象更为普遍。尤其是“限购限贷”以来,几乎所有排屋别墅项目都不可能在赶在交付之前实现清盘目标。
    “西溪板块的排屋别墅最为集中,市场竞争也最为激烈,从今年底到明年先后有多个楼盘陆续进入交付期,但是可以赶在交付之前把所有房源都卖出的,这样的楼盘一个都没有。甚至会有一些楼盘,交付之前可能成交率不一定能达到50%。”在一次房产论坛上,与会的开发商大吐苦水。显然,他们对楼盘交付之后还必须坚守在那里继续卖房,做好了充分的心理准备。
    不过,也有开发商认为交付之后对卖房会有一定的促进作用。“我们的昆仑府产品上有很多特色,比如创造了合院形式,解决邻里之间缺乏交流的问题。我们的产品还拥有180平方米的地下室空间和150平方米左右的花园,交付之后这些实景将会完美地呈现在业主的朋友面前,这是一种非常好的体验式营销。”昆仑府营销负责人坦言,昆仑府将于年底交付,交付之前房子肯定是卖不完了,但是她看好交付之后的销售形势,认为业主的朋友将会成为一个潜在的购买群体。
    但是现房销售无疑是一把双刃剑。一方面它可以将全景完整地呈现,购房者的感受更直观,会因为一些产品亮点而动心。但是另一方面,交付之后产品的一些缺陷也就暴露无疑,比如交通劣势、配套劣势、污染源等等。没有产品竞争力的楼盘,交付之后面临的销售形势可能更为艰难,成为一个永远也卖不完的“千年老盘”。
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