前段时间，杭州都市枫林小区一场“电梯风波”，令人吃惊不小——银行里躺着1300多万元的物业维修基金，而高层的业主们却过了十来天没有电梯上下的日子。这场风波过后，杭州市物业维修资金管理中心的服务电话成了热线——有人来问，电梯坏了可以用维修基金吗？申请方便吗？那么热的天爬楼梯吃不消哦；有业委会要摸底本小区一共有多少维修基金；还有个新成立的业委会问，这笔钱他们能不能自己来管呢？
房地产业内人士预测，在接下来三五年里，作为“房屋养老金”的物业维修基金将越来越多地与我们的生活发生关系。物业维修基金哪些状况可以用、用起来难不难？今天，本报就把有关物业维修基金的事情，一古脑儿地帮你咨询和解答。
电梯、监控，过保修期的房屋渗漏等的维修，可以用
都市枫林的情况完全可以用物业维修基金，纠纷的症结在于业委会不同意动用，认为应该由物业来承担维护不利的责任。
其实，能够用于房屋维修的钱有两笔，一个叫“物业维修基金”，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造。每家每户购房时交纳。杭州市的交纳标准是带电梯的物业65元∕平方米，不带电梯的物业35元∕平方米，别墅排屋45元∕平方米。
以100平方米的高层电梯房为例，物业维修基金是6500元，那么一个小区几百户人家，物业维修基金动辄就上百万元了。
另一个叫“物业保修金”，是由开发商交纳的，作为保修期内物业维修费用保证的资金。在物业保修期内，建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，可以按规定程序启动使用保修金。
不过到目前为止，杭州市的物业保修金还没用过。对广大业主来说，接触更多的是物业维修基金。
物业维修基金有个形象的比喻叫“房屋的养老金”，主要用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后产生的维修、更新和改造费用。像电梯、消防设施等维修都可以用这笔钱。
2010年出台的《杭州市专项维修资金使用管理的补充规定》(以下简称《补充规定》)，规定监控设施、公共防盗门等共用设施设备的添置，也可以列入物业维修基金开支。
另外，超过保修期后，屋顶渗漏、外墙剥落等要修的话，也要动用物业维修基金了。
杭州市物业维修资金管理中心工作人员说，去年杭州主城区范围一共支出物业维修基金2500多万元，屋面、电控门、监控、电梯、消防设施、中央空调的维修是几个支出大类。
核算到户，坏了一台电梯不会用整个小区的维修金
都市枫林小区恰恰是所有电梯趴下了，有人问，如果是某个单元的电梯坏了，难道还要动用整个小区的物业维修基金吗。
对此，中心工作人员解释，物业维修基金是按幢设置，核算到户。申请使用项目必须是涉及到两个以上使用人的共用部位、共用设施设备的维修。比如一台电梯坏了，维修费用就从这个单元使用这台电梯的业主的维修基金账户内支取。当然程序还是一样的，需要使用这台电梯的业主两个“2/3以上同意”。
中心工作人员解释：申请使用物业维修基金有个流程——
首先，物业公司要根据维修和更新、改造项目提出使用方案(包括维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、施工单位等基本情况)；
然后，递交给业委会征求相关业主同意(要征得总人数及总面积两个2/3以上业主的同意才行)，再由业委会审核确认，才能上报给杭州市物业维修资金管理中心。
最后，经核实，一般先拨付额度70%的维修费用，工程完成后，再拨付维修费用的余额。
中心工作人员说：如果申报上来的材料完整的话，他们会去现场勘查，之后一般7个工作日，钱就能拨付。
涉及电梯消防等紧急情况，可走绿色通道
都市枫林的高层业主爬了十来天楼梯，有人因此担心，要2/3同意，挨家挨户表决，手续太麻烦。其实，对于这类紧急的、关系到公共安全的，有“绿色通道”可以走。绿色通道，中心称之为“简易程序”，工作人员说，一般用于那些比较急涉及公共安全的项目，如电梯、消防等。
简易程序需要有区质检局或区消防大队的书面批复，另外所有材料要经过业委会审核，要有业委会的同意函并且盖章。
不过，在实际操作中，走“绿色通道”要慎重。一般对前来申请或咨询简易程序的，中心工作人员往往会多问两句，并且建议他们如果不是很急的事情，最好还是走业主签字的途径，防的就是后面的纠纷。
在现实操作中，对这些涉及金额小，又比较紧急的维修，有些小区做了个很有效的设置——事先通过业主大会议事规则或管理规约等授予业委会一定的自主权，授权业主委员会在一定额度内(比如5万元)和一定情形下(事关公共安全比较紧急)，不必再去挨家挨户征求意见，直接由业委会申请使用物业维修基金。
而有的小区，则是规定这些维修费用可先从小区经营性收入中开支。
物业维修基金，可以业主自己管吗？
去年年底，广州曾经有一场争论，当地某小区业委会致力于探讨这小区数百万物业维修基金加强管理保值增值的问题，提议物业维修基金是业主自己的钱，能够交给业委会买国债吗？
中心工作人员说，业委会可以申请物业维修基金自己来管，也确有一些新小区新成立的业委会向他们提出来过。
但是，自主管理要求严格，比如不能出借，不能炒股，不能投资房地产等。工作人员说，其实对一个小区业委会来说，管几百万元的钱不是一件轻松的事，中心是以一个机构来统一操作的，下放到业委会，无非金额小了点，所有的运行监管流程一个都不能少。
最后，那些兴冲冲而来的业委会听完后都说，还是你们中心来管吧。
也有人提出，那能不能由中心来帮忙买国债或者做别的投资。工作人员说，根据物业维修基金的相关管理规定，任何机构和个人不得将维修基金用于出借、担保及任何经营性活动。至于购买国债和业委会自管，目前杭州还没有操作先例，目前物业维修基金都存在银行里。
物业维修基金用光了怎么办？按同样标准续交
“需要续交”，中心工作人员说，账户里余额不足首期维修基金的30%时就会提醒，交纳标准还是按带电梯的物业65元∕平方米，不带电梯的物业35元∕平方米，别墅排屋45元∕平方米来计。
杭州是从1996年开始交纳物业维修基金的，目前不少小区已经过了保修期，对维修基金的申请使用越来越多，已经有不少小区和住户用完续交了，比如老小区流水苑等。
不过很多人在心理上对续交有点不大情愿。所以，有的小区业委会考虑得比较周到，目前大多数小区有不少经营性收入，营业用房出租、停车费、电梯广告费等等，那么就把一些涉及到整个小区的共用部位、共用设施设备的维修，比如消防设施的升级、监控设备的安装等等，从经营性收入中支出，而暂时不申请使用物业维修基金。
但是如果仅仅是某个单元，或者几户人家的共用部位、共用设施设备的维修，按照物业维修基金分摊到户的原则，还是会从这几户业主的基金账户里支出。
目前杭州不少小区已经过了保修期，对维修基金的申请使用越来越多，已经有不少小区和住户用完续交了，比如老小区流水苑等。
本文转载自浙江在线--钱江晚报
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