浙江省杭州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2015）浙杭民终字第696号

上诉人（原审被告）：杭州天方装饰工程有限公司。

法定代表人：占志强。

委托代理人：赵公明，浙江海浩律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：杭州向山贸易有限公司。

法定代表人：姚惠芬。

委托代理人：李杭生。

上诉人杭州天方装饰工程有限公司（以下简称天方公司）因与被上诉人杭州向山贸易有限公司（以下简称向山公司）、房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2014）杭余良民初字第191号民事判决，向本院提出上诉，本院于2015年2月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下：

2013年1月6日，天方公司与向山公司签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：天方公司租赁向山公司位于杭州市余杭区良渚街道良渚路X号（商贸大楼一楼部分房屋，面积约2000平方米，用途为农副产品交易、超市、商场、小商品市场等经营项目；租期10年，自2013年4月1日起至2023年3月31日止，但正式租赁期限自经营项目开业开始计算，租金每平方米10元／月，每6个月支付一次，在项目开业后15日内支付第一次6个月租金，且每年租金在原基础上递增3%，若逾期交付租金超过30个工作日的，向山公司有权解除租赁合同，承租方应在3个月内将房屋交还；天方公司在承租房屋后应独立、自理安装水表、电表计量，水、电费根据水、电公司的单价进行计算；向山公司为天方公司提供申领一切合法证照的资料包括提供已完成消防审批、环保、卫生、市政等资料，如在本合同签订后五个月无法完成消防审批、工商执照办理等工作，则本合同自动终止，向山公司退还已付租金，天方公司撤回已安装到位的设备及装修材料。合同签订后，天方公司与向山公司于2013年5月8日书面确认实际移交租赁房面积为1213平方米。天方公司将承租房用于开设农副产品交易项目，并于2013年5月1日开张营业。此后，天方公司向向山公司支付2013年5月1日至10月31日期间的租金70000元，并于2014年3月支付2013年10月31日前产生的租房水、电费10000元，但对于2013年10月31日之后的房屋租金和水、电费，天方公司未予交付。为此，向山公司于2014年6月9日向法院起诉，要求：1、与天方公司解除房屋租赁合同；2、天方公司支付2013年10月1日至2014年12月8日期间的租金（自2013年10月1日起暂计算至2014年4月10日为72780元）；3、天方公司支付水、电费22000元；4、天方公司承担本案诉讼费。本案经开庭审理，多次调解无效。

原审法院认为，向山公司与天方公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行各自义务。租赁合同明确约定房屋租金每6个月支付一次，若逾期30个工作日，则向山公司有权解除合同，而天方公司自2013年11月1日起至今未付租金，显然违反合同约定，构成根本性违约，因此，向山公司要求与天方公司解除合同，并由天方公司支付相应租金，理由正当，于法有据，应予以支持，但其中租金金额自2013年10月1日起算，缺乏依据，应予纠正。关于天方公司辩称租赁合同签订后，因向山公司未能在开业后5个月内即2013年10月1日之前完成农贸市场相关工商、消防等审批手续，因而租赁合同已于2013年10月1日自动终止履行，这显然与事实不符，租赁合同明确约定，在签订合同后五个月内无法完成消防审批、工商执照办理等工作，合同自动终止，其起始时间是合同签订之日即2013年1月6日，并非是经营项目开业之日起算，同时在本案诉讼中也无有效证据证明因合同双方之外原因而无法办出工商、消防等审批手续，况且天方公司实际于2013年5月1日就经营项目开张营业，并在此后15日内交付第一次6个月的租金，已足以证明双方约定的合同自动终止履行条件并不成就，因而天方公司的抗辩理由不成立，不予采纳。关于向山公司主张的水、电费，因缺乏有效证据证明，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、杭州向山贸易有限公司与杭州天方装饰工程有限公司于2013年1月6日签订的《房屋租赁合同》自判决生效之日起解除；二、杭州天方装饰工程有限公司支付杭州向山贸易有限公司租金人民币160520元（自2013年11月1日起算至2014年12月8日止），于判决生效之日起七日内付清；三、驳回杭州向山贸易有限公司的其他诉讼请求。如果天方公司未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3510元，由杭州天方装饰工程有限公司负担。

宣判后，天方公司不服，向本院提出上诉称：2012年末2013年初，向山公司与天方公司接洽，合作在余杭区良渚街道良渚路X号商贸大楼一楼农贸市场项目。2013年1月6日，双方签订《房屋租赁合同》双方约定由向山公司将场地租用给天方公司，相关营业执照由向山公司办理，若在市场开张营业后五个月内，未能办理执照，则租赁合同自动终止。签约后，天方公司即开始装修场地，市场招商。工作完成后，于2013年5月1日开始开张营业。然而，向山公司却迟迟未能办理营业执照。天方公司屡次催促，向山公司一再拖延，天方公司只得自行办理。然而，办理过程中，工商局告知，传统农贸市场，已从2003年开始即停止开办审批，天方公司所承租场地根本无法办理农贸市场营业执照。随后，由于无照经营，工商局对市场进行处罚。向山公司无奈，在良渚司法所调解下，与众商户解除合同，赔偿商户损失，市场自2013年10月起已经停止经营。根据双方约定，由于未能在五个月内办理营业执照及其他合法。审批手续，本租赁合同已自动失效，向山公司收取租金无合法依据。根据《房屋租赁合同》第五条第九项的约定，若向山公司无法在五个月内办理营业执照，则本合同自动终止。涉案市场2013年5月1日开张营业，直至2013年10月末仍然未能办理营业执照，合同终止的条件已经成就。关于本案涉案市场营业执照及其他合法审批手续未能办理的原因，在于2003年杭州市人民政府出台了《杭州市人民政府办公厅转发市贸易局关于市区农贸市场超市化改造实施意见的通知》，根据该规定，自2003年起，杭州市范围内不再审批传统农贸市场。由于与政策法规相冲突，客观上无法办理营业执照。一审法院认为天方公司无证据证明是非双方以外原因导致执照无法办理，一方面，双方只约定不能办理营业执照为合同终止的条件，并不具体约定原因，只要终止条件成就，无论原因，合同即终止。另一方面，对于政策法规的规定，即是对客观上无法办理营业执照的证明，应被采纳。由于租赁合同已自动终止，且天方公司已搬离该场地，向山公司无权向天方公司收取租金。该场地无法办理营业执照，致使天方公司合同目的无法实现，向山公司无权因此收取租金。本合同签订时，双方所约定的合同目的即开办农贸市场，而在合同中，将办证义务交由向山公司处理，可显见向山公司对涉案场地开办农贸市场的合法性存在承诺。然而，该场地客观上不能办理营业执照，直接导致天方公司的合同目的无法实现，尤其是在天方公司清退所有商户，搬离场地之后，更未客观使用该场地，不应向天方公司收取租金。原审判决认为天方公司一次性缴纳六个月租金，故合同自动终止履行条件不成就。缴纳租金行为与是否终止履行并无关联。双方《房屋租赁合同》约定，若营业执照最终未能办理，则向山公司将退还已收取的全部租金。由此可见，天方公司所缴纳的租金只有在营业执照办理后，方完全为向山公司所有。因此缴纳租金的行为与合同是否自动终止履行间并无关联性。综上所述，向山公司主张向天方公司收取租金并无合法依据，请求撤销原判，依法改判驳回向山公司的一审诉讼请求并由向山公司承担一切诉讼费用。

被上诉人向山公司辩称：向山公司和天方公司是房屋租赁合同，因天方公司拒不缴纳租金、拒不支付水电费，双方合同有特别约定条款，向山公司有权依照合同解除合同。原审法院对本案已将事实查清，原审判决公平公正正确。

上诉人天方公司和被上诉人向山公司在二审期间均未向本院提交新的证据。

经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。

本院认为，天方公司与向山公司所签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，且双方当事人亦无异议。对双方当事人均有约束力，双方均应按约履行。合同签订后，天方公司与向山公司于2013年5月8日书面确认，向山公司已在合同签订后将面积1213平方米交付给天方公司使用。农副产品交易区已在2013年5月1日正式开张营业。天方公司向向山公司支付了2013年5月1日至10月31日期间的租金70000元和2013年10月31日前产生的租房水、电费10000元。但天方公司2013年10月31日之后的房屋租金和水、电费未予支付。根据合同约定：租赁期限自经营项目开业开始计算，租金每平方米10元／月，每6个月支付一次，在项目开业后15日内支付第一次6个月租金，且每年租金在原基础上递增3%，若逾期交付租金超过30个工作日的，向山公司有权解除租赁合同。天方公司至今未支付2013年10月31日之后的租金，显已构成违约，原审法院对向山公司要求与天方公司解除合同予以支持并无不当。即便按照天方公司认为向山公司未能在市场开张营业后五个月内办理出执照，租赁合同自动终止，致使天方公司合同目的无法实现，向山公司无权收取租金的上诉理由。本院认为，天方公司也应在合同终止或解除后，将其所承租的房屋归还给向山公司，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条也规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。天方公司未能举证证明其已将所承租的房屋归还给向山公司，故天方公司应承担举证不能的不利后果。因此，原审法院根据向山公司的诉讼请求，判决天方公司支付向山公司2013年11月1日起至2014年12月8日止的租金160520元亦并无不当。天方公司的上诉理由依据不足，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3510元，由杭州天方装饰工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　赵为民

代理审判员　　睢晓鹏

代理审判员　　赵瑞玲

二〇一五年六月三十日

书　记　员　　项　琳