一石激起千层浪。追根溯源，国家尚未出台关于土地使用权到期后该如何续费的实施细则是产生这个问题的源头。那么，在杭州，有没有土地使用年限即将到期的情况出现？土地使用权年限的长短，又会对二手房和新房的销售产生什么样的影响？

杭州尚未出现类似情况

“温州20年住宅用地使用权年限到期”的新闻报道见诸各大媒体头条后，关于杭州是否有类似情况出现成为了杭城楼市的一个关注焦点。近日，记者采访了部分房产资深业内人士，得到了一个共同的回答：目前没有。

我爱我家市场负责人宋文杰表示，目前杭州尚没有出现房子土地使用权到期的情况：“杭州二手市场上流通的房子，房龄最老的也不过是上世纪70年代，距离70年时间还很长。杭州也没有年限像温州这么短的土地出让。”

浙江中原品牌总监荆海燕也表示，杭州还没有出现过房产土地使用期限到期的案例。“杭州的商品房土地出让大概是从1995年前后开始的，哪怕是40年产权，到现在都离到期还有很长时间。”荆海燕告诉记者。对于一些上世纪90年代以前的老房子，比如翠苑、朝晖等部分的房改房，它们的土地一般都是划拨的，房子在第一次进入二手房市场交易时，只需要交一笔土地出让金，就可以拥有70年的土地使用权。而且，变成出让土地后，再次交易时，不必再缴纳土地出让金。“所以这部分老房子，其实土地使用年限都还很长。”荆海燕表示。

世邦魏理仕杭州分公司董事总经理马英枢告诉记者：“据我了解，杭州目前应该没有20年年限的土地，短期之内不会有实际案例。”

二手房交易将受影响

目前，虽然杭州尚未出现房产土地使用权到期的问题，不过也有业内专家指出，此次温州土地续费案例的出现，或许会对二手房交易产生影响。

“年代较早的商品房，如果没有过硬的学区支撑，本身在居住品质和环境上就已经打了折扣，加上考虑到土地使用到期续费的问题，可能部分购房者就不太会选择二手房，而是直接选择使用期限更长的新房。”某杭州房产圈资深人士表示。

不过，记者在采访中发现，杭州二手房市场中并没有因为温州的个案而出现交易遇冷的情况。数据显示，上周杭州主城区二手房成交量重新开始回升，并且远超去年同期水平。

与70年产权的住宅相比，产权为40年的商业项目，受土地使用年限的影响更大。随着土地使用期限的临近，业主们发现房子想要转手困难了许多。在滨江浦沿板块的逸天广场项目，由住宅、酒店式公寓和写字楼组成，该项目于1996年拿地，等到2007年2号楼酒店式公寓逸天阁开卖时，产权已经只剩29年。如今，又是9年时间过去，逸天阁只剩20年的产权了。

“逸天广场2号楼挂出来卖的房源很多，不过成交量并不大。”我爱我家钱江湾花园店店长曾美林表示，据她介绍，2号楼的成交均价在1万-1.1万元/平方米，远低于其他住宅楼幢1.8万-1.9万元/平方米的均价。不过，逸天广场由于北面就是杭二中，附近又有科技园区，所以租赁需求很旺盛，像2号楼一室一厅的户型月租金可以达到3000元，较高的租金回报也能获得一部分投资客的青睐。“投资的人都知道产权只剩20年，不过他们不太担心，相信以后国家会出政策的。”曾店长如是说。

同时，市中心许多土地年限只剩下10-20年的“高龄”写字楼和商铺，目前也陷入了难以转手的困境，基本上都以出租为主。“高龄”写字楼由于停车难和配套设施跟不上，价格上涨缓慢，很难找到接手的客户。而“高龄”商铺尽管所处区域氛围浓厚，租金较高而且稳定，但是由于产权年限不长，如果以现在的市价购买再出租的话，投资回报率也不会太高。

高端项目土地年限“缩水”

值得一提的是，杭州主城区一些在售或刚交付的顶级高端商业项目，他们的土地使用权都已悄然过了8年甚至10年以上，有的刚刚交付，剩余土地使用年限就仅为29年。

2005年8月，华润万象城落子钱江新城，钱江新城的商业迎来爆发期。2008年，新加坡凯德来福士广场签约，一年后，不少世界500强企业及一些大公司纷纷进驻钱江新城。

这些顶级商业项目尽管落子早，实际建造使用进程却十分缓慢。回首望去，万象城来杭已有11年，在售的万象城二期悦玺也早在2009年拿的地，至今已过7年。和大部分商业项目不同的是，悦玺的土地使用权为50年，目前剩余期限43年。

另一边，凯德来福士广场一等8年，目前仍在施工中。这个屹立在钱江新城的超高层立体综合体，红酒杯的摩登造型尽显高端，赢得一大批富豪、企业家追捧，在售写字楼35000元/平方米起。值得注意的是，来福士广场的土地使用权为40年，待其真正交付开业，仅30年左右的土地使用时间了。

而在杭州市中心，嘉里中心是真正意义上的“十年磨一剑”。2005年拿地的嘉里中心，今年一季度才姗姗入市，但丝毫不影响这个土地剩余年限仅29年的商盘大红大紫。日前，嘉里中心以平均租金超过了10元/平方米/天，包含能耗在内的物业费也达到惊人的35元/平方米/月，双双创下杭州优质写字楼新纪录。

对于这样一批前期建造时间长，土地剩余年限较少的商业项目，在判定土地使用权对物业的价值影响时，马英枢这样表示：首先，《物权法》里提到的“土地期满自动续期”指的是住宅用地，针对商业用地方面的法律条款目前没有，能依据的只有《城市土地管理法》第二十二条。另外，资本方在考虑投资自持商业物业时，都会十分重视该项目的土地年限，以此评估它的真正价值。而对可售商业物业而言，土地年限对物业的价值影响具体还是看政策，相信用不了多久关于土地年限的实施细则就会面市。

业界观点

丁建刚(浙报传媒地产研究院院长)：

虽然对于绝大多数商品房的业主来说，土地使用期到期还为时尚早。但这一特殊个案，之所以成为全民关注的重大新闻，正是因为这是一个涉及到千家万户，对每个家庭来说又是千秋万代的资产和财产安全问题，事关人们对未来个人资产和财产的预期和信心。

正如新华社对这一事件调查的核实稿件中所说：如果不未雨绸缪，提前进行顶层设计，有可能引发房主的不安。因此，用法律手段解决好这个问题越来越迫切了。

许小芳(合创地产市场研究中心总监)：

此前很多人认为土地年限到期这事很遥远，突然间出现的土地续费事件引起人们的恐慌是正常的，不过这也将促进政府加快土地相关政策的落地。

最受该事件影响的应该是二手房市场，市面上老旧二手房很多，贷款难，年代早，或将直接导致购房者需求转移，选择新房市场。

对于商业物业而言，杭州目前土地使用年限处于中心阶段的商业物业大多在中心区域，这一带区域商业租金回报高，持有者能够预算出租金收益与土地续费金额孰多孰少。