杭州主城区住宅不够半年消化

盘点2017年杭州楼市发现，市场库存严重供不应求，供求失衡助长房价上涨，而政府对新房市场的价格主导形成的连锁效应，已经蔓延到二手房市场，致使春节以来二手房签约量连续三周超越新房，且价格也出现了上涨的趋势。

据快房网K指数研究室数据显示：2017年1-2月杭州市新增住宅面积约58.2万平方米，约有5496套房源入市。但是，这两个月时间杭州市（含余杭、萧山）成交住宅面积138.6万平方米，去化住宅12503套，供需比为0.4∶1，处于较严重的供不应求状态。

在此背景下，杭州住宅存量跌到史上最低水平，截至2017年2月28日，杭州市（含余杭、萧山）住宅存量为43069套，主城区仅有13953套。

据统计，自2015年12月末以来，杭州住宅库存除了2016年11月、12月有小幅回升，已经从当初的105402套降到了现在（2017年2月28日）的43069套。

主城区住宅存量13953套，按照过去半年的月均去化速度测算，消化库存仅需5.6个月。不过，也有业内人士表示，目前杭州楼市处于春节过后的特别阶段，今年多数新房还没来得及入市。

杭州楼市经历去年的疯狂去化后，各大户型面积段已经“捉襟见肘”，尤其是90平方米以下户型段更面临着“粥少僧多”的局面。数据显示，截至今年2月28日，主城区120平方米以下户型库存量减少六成以上，80-90平方米户型存量减少七成以上。70-80平方米户型减少近七成，70平方米以下户型减少八成以上。这一方面是因为杭州楼市去年成交火爆，另一方面则是由于70/90政策的取消，小户型面积供应量减少。

热门板块普遍供应不足

六成板块库存量跌幅超50%

从整体库存来看，很多购房者或许并没有太大的感受。不过，从去化速度较快的热门板块来分析，库存量下降惊人。

对比2016年2月末的库存量，去年成交较热门的24个板块中，目前仅有一个板块的住宅库存量出现小幅上涨，其余均是清一色的下跌，库存量跌幅超50%的板块达六成以上。

其中，奥体板块库存量跌幅达99.3%，目前领出预售证的仅有3套房源；转塘板块库存139套，同比下跌91.1%，江东新城跌幅88.5%，之江新城跌幅达72.2%……

举个例子，作为杭州主城购房门槛较低的丁桥板块，去年2月底存量房有2823套，今年2月底只剩772套；曾有“库存重灾区”之称的临平山北，去年年初住宅库存量4349套，到今年2月末仅剩836套。该板块去年仅拍出一块宅地，未来几乎没有新楼盘入市。

当然，也有一些板块只是暂时性的供应短缺。例如申花板块，目前库存量为548套，同比下跌64.5%，不过去年申花板块拍出了3块宅地，新项目的供应量或在今年上市。还有未来科技城板块，去年商品房成交量在全市排名第二，目前住宅存量为2315套，一年中库存降幅达四成。而该板块去年拍出了大量宅地，未来会有大量新盘入市。

住宅存量下滑 新房“遭抢” 二手房成交井喷

住宅库存量的持续下滑，产生了一系列连锁效应，在新房、二手房市场均得到体现。

2月份，在“有形之手”的严格调控下，杭州新房市场走得亦步亦趋，尤其是新入市房源的定价，依然延续了年前的低价风。于是，新房市场便出现了“抢房”的画风。譬如，阳光城·文澜府2月17日开盘，十天成交95套，均价约33000多元/平方米；龙湖·水晶郦城2月18日加推48套房源，几乎当天售罄；海德公园现场展示中心示范区及实体样板房开放当天，被人山人海的购房者“围堵”。

2月的二手房市场迎来“井喷”，连续3周成交量高于新房。2月最后一周成交3375套，成交量甚至达到了去年3月的周均成交水平。

在这样的情况下，2月市区二手房成交量突破8700套，远远高于新房。

与此同时，二手房挂牌价格普遍上调。譬如桥西板块的吉祥半岛，挂牌均价从去年10月的33477元/平方米，上调到38718元/平方米，涨了5241元/平方米，不少房东对于市场的预期和信心有了明显的提升。

属于阶段性短缺

未来或有近百个新盘入市

不过，库存供应不足，一定程度上只是阶段性状态。去年，杭州土拍市场为新一年的杭州楼市备好了粮草，去年杭州九区共成交138宗地块，其中主城区出让地块46宗，总出让面积184.8万平方米，预计今年或有近百个楼盘上市。

譬如，去年投资客热衷的城东新城板块，今年将有多个项目的新房源上市，像融创·玖樟台、越秀·亲爱里、越秀艮北新城项目等。

钱江新城也将有大量的楼盘上市，滨江·象牙海岸、融创·涌清府、滨江保利·翡翠海岸、信达滨江·壹品，这些楼盘案名已定，上市的可能性比较大。