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“反倒挂”8000元!临安二手却卖不过新房,都是投资客

来自:www.zhuangyi.com日期:2020-05-09 14:38:23
最近杭州最风光的板块,莫过于临安。临安现在无房可卖。价格一路飙升,记者到临安市场走一圈!
   01、最近杭州最风光的板块,莫过于临安。
   
   先是4月16日,中天以封顶价12342元/㎡+5%自持,“闪电”拿下青山湖科技城宅地,创新高。
 
   再是4月23日,荣盛檀越府(青山湖科技城)以2万均价,推出108套毛坯高层,吸引145组登记,成为开年后临安首个摇号盘。
 
   前天线上选房,一个多小时即售罄。
 
   更夸张的是,毛坯洋房均价高达2万2,同样不愁卖。前期房源悉数卖出,最近又加推了一批。
 
   当然,最重量级的事件,还是地铁16号线,让临安成为杭州首个开通城轨的郊区。
 
   借助地铁利好,临安楼市似乎再度进入亢奋。
 
   据统计,4月临安商品房共成交2404套,创近10个月新高,环比大涨118.74%。与去年同期,不相上下。
 
  杭州各区中,仅次于余杭、萧山。

   02、由于限价,杭州楼市板块的热度高低,基本遵循这样的规律:
 
   即一二手倒挂越厉害,新房越畅销,土拍越激烈。反之,新房中签率走高,土拍低溢价。
 
   但“疯狂”的临安,却是反向操作。
 
   以青山湖科技城为例,目前二手市场上的主力越秀星汇城,89㎡高层小户型成交价,带装修的大概1万8。
 
   若跟檀越府比较,反而便宜了4千左右,是不是很另类?
 
   更大的反差,还在后面。
 
   据土地出让公告,近期已成交宅地,未来新房精装限价高达26880元/㎡,含3500元/㎡装标。
 
   也就是说,“反倒挂”程度是惊人的8000元。

   03、按照常理,这么明显的价差摆在面前,大家应该优先买二手房啊。
   
   可青山湖科技城,再次不走寻常路。
 
  “复工后,整个板块一个月成交的二手房,不超过50套。”当地某中介门店负责人说。
 
   由于成交量远不如新房,几乎所有中介的业务重心,都不是二手房,而是主力做新房分销、带客户拿佣金。
 
   不过,该负责人也表示,地铁开通后这段时间,二手房相对更容易成交了。但仅此而已,价格涨不上去,客户也没有明显增多。
 
   贵的新房门庭若市,便宜的二手房门可罗雀,为什么?
 
   “因为买新房的大多是外地投资客,比例可能有50%。而二手房买家主要是自住客,板块人口导入量并不足。”中介分析道。
 
   对于投资客占比,中介或许还是低估了。
 
   据我了解,檀越府最近这次高层推盘,145组登记客户中,高达70%来自杭州以外。洋房投资客比例,甚至高达80%。

   04、说起投资客,临安应该是杭州最大的根据地了。
 
   但最招摇的时候,可不是现在,而是2017年8月撤市设区前后。

   知道当时有多疯狂吗?
 
   不仅是杭州人,温州、台州,乃至全国其他地方的投资客,早在官宣前,就闻风杀过去了。因为临安有地铁预期,总价门槛低,关键还不限购。
 
   “听说临安的房子,抢得一套都不剩了”、“整个临安都买不到房子了”……看看当时的新闻报道。

   记得撤市设区后几天,我还专门跑了一趟临安,售楼处里碰到了不少投资客,结果发现根本没房子卖。其实倒不是没房源,而是来不及开盘。
 
   也是在那一段时期,临安房价开始跳涨。
 
   同样以越秀星汇城为例,2017年6月一期最后的开盘价,只有1万1-1万2。但2个月后,前期交付房源的二手挂价已高达1万5。
 
   后续临安新推售的房源,不少都要求一次性付款,加捆绑车位,甚至还需茶水费。
 
   青山湖普通高层的二手房成交价,更一度超过2万。“那是最疯狂的时候,也是最容易出业绩的时刻。”中介回忆道。 

  05、2018下半年后,杭州楼市进入调整,板块分化随之出现。
 
   作为远郊板块,新房备案价持续上升、供应却井喷的临安,立马成了反应最明显的板块之一。
 
   特价房、首付分期、甚至送车位等变相打折现象,接连涌现。
 
   但凭借不限购、低门槛优势,加之分销团队的极力引导,像青山湖科技城这样的板块,依旧能吸引到大批外来投资客。
 
   可以说,是投资客撑起了这里的新房市场。
 
   但调整下滑的二手房市场,就没那么好运了。一是投资客倾向于买新房,很少主动入手二手房;二是出售二手房的主体,也是投资客。难道叫投资客接盘投资客?
 
   更关键的是,青山湖科技城仍处于发展阶段,导入人口有效,自住需求不足以支撑规模庞大的二手房市场。
 
   这正是新房贵、二手房便宜的主要原因。

   06、所以,当地铁真的通车了,许多投资客尴尬地发现,几乎赚不到什么钱。
 
   来看三个故事。
 
  一个是A先生,G20前低位投资了一套星汇城134㎡三房,因为是顶楼特价房,总价80万出头。
 
  一路持有到去年上半年,出于对临安的不看好和摇红盘的需要,A先生以总价190万挂牌了房子,折合单价1万4。结果一个月几乎无人问津,一听顶楼和价格,就没兴趣了。
 
  为了卖房,A先生一度加了几十个中介微信,更把房源信息贴遍了知道的所有平台。
 
  但最后还是降价最有效,最终成交价174万(单价1万3)。买家在未来科技城工作,自用兼投资。
 
  事实证明,决策无比正确。A先生后来摇中了一套融创城,而现在位置更好的同等户型,近期实际成交价仅1万4出头。

  第二个是B先生,青山湖当地的资深中介。2017年底头脑一热,全款入手了一套中天珺府135㎡洋房,均价1万3,外加20万车位、10万号子费。
 
  持有两年多,B先生粗略算过一笔账,算上资金成本,实际单价要1万6。
 
  出于持有成本太高和二手房不景气的因素,B先生打算拿到产证,就立马出手,落袋为安。

  第三个是C小姐。前年买入临安城区某新盘,大户型单价1万8。近期刚交付,有买家愿意出近2万1来谈谈。

  去除各种成本,勉强能小赚一笔,犹豫出不出?结果多数人建议:赶紧出手。

  07、从短期看,尽快出手绝对是明智之举。
 
   因为青山湖科技城的投资客出货比例极高,而且还远未到放量的时候。
 
  以星汇城为例,已交付一二期共2000多户,但链家网却显示,目前挂牌房源高达856套,占比超过40%。其中,仅5月这8天就有近60套。
 
  这是什么概念?
 
  按之前的测算模型,新盘交付半年内,换手率基本5%左右;交付近一年,可达10%上下;若是投资红盘,比例高达15%-20%。
 
   看来,只有超级投资红盘,才配得上星汇城了。
 
   挂牌量惊人,成交量却很感人。近90天只成交了18套,近一个月更是只有4次带看量。
 
   这边挂牌滞销,那边大量房源已蓄势待发。
 
  以青山湖科技城站为中心,密集分布着宝龙旭辉城、天阳蓝光蔚蓝、旭辉中粮朗香郡、保亿风景未来城、中天珺府、荣盛檀越府、绿城国际社区,及多个待售盘。
 
  按节奏,下半年开始,将陆续迎来交付。
 
  这个量会有多少?据相关媒体统计,今年整个临安预计交付房源超过万套,青山湖科技城占比相当高。
 
  这意味着,二手房的竞争将进一步白热化。

  08、但就此判定,临安市场“不行了”,也不对。
 
   毕竟,相对于杭州主城,临安门槛低、不限购、带地铁,且山水环境出色,无论外溢自住还是养老,都有很高的居住价值。
 
  我的观点是:从短期来看,赚钱效应不明显。
 
  就像股票市场常说的“利好出尽是利空”,临安市场需要经过一段时间的消化调整,才能进入下一波上升通道。
 
  怎样才算调整到位呢?
 
  至少要有两个前提。一是板块商业综合体尽快投入使用,集聚人气,吸引更多自住客;二是自身产业加快发展,筑巢引凤,让更多高素质人才留下来。
 
  当然,最简单粗暴的方法,就是楼市再来一轮大拉升行情。
 
  比如,青山湖科技城的上游板块老余杭(未来科技城2.0),如果热度持续升温,必将带动这里的发展。
 
  好消息是,现在老余杭表现还不错,新加推楼盘中签率不到6%。
 
  所以,从很多角度看,临安都是一个值得期待的地方,我们要做的就是更多的耐心。
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