天鸿香榭里项目工地实景

    所谓的马年第一降，天鸿香榭里尤其引人关注。天鸿香榭里，这个北软区块名不见经传的楼盘，为何成为马年楼市的降价主角？该楼盘背后的降价原因究竟是什么？杭州装修第一网小编来追踪报道一下！                                      

    “桥西板块惊现一夜破底”，在这样的广告语宣传下，实际位于北软板块的天鸿香榭里以“直降6000元”的姿态高调入市，号称均价13800元/平方米。然而，追踪其上周四的开盘情况，以及记者从各方面了解到的状况，天鸿香榭里的所谓降价，更有陷阱的成分。

    边套价格高达17307元/m2      实际均价约14800元/m2

    2月19日晚，天鸿香榭里在网上爆出13800元/平方米的均价。几小时之内，杭州楼市大降价的消息已在微信朋友圈、网络论坛里到处飞。

    2月22日，周六。记者在位于通益路和祥运路交叉口的该楼盘现场售楼处看到，现场一片混乱局面。不大的售楼处沙盘已被推倒，一根细绳将整个接待大厅分作两部分：一边，新业主在热火朝天地询问房源，一边，身着白T恤的老业主打着退房的横幅，要求赔偿。

    一名中介经纪人向记者介绍，这次降价的3、4、8号楼，除3号楼为新推房源外，4、8号楼均为在售的余量房源。据杭州透明售房网显示，这3幢楼都为2013年9月30日领的预售证，已售出25套，当时可售房源共167套。经纪人介绍说，均价为13800元/平方米。

    上周四，2月27日，天鸿香榭里首批降价房源开盘。但是，到了现场的人们发现，价格并没有大家想象的那么低。每幢楼边套价格相比中间套每平方米都有2000~3000元的价差。香榭里这次推盘楼幢的楼高为17层，3号楼1201东边套的优惠后价格为15909元/平方米，而位置更好的8号楼1301东边套的优惠后价格更是高达17307元/平方米。

    “这次开盘，感觉中间套的价格确实较低，但边套价格都被提高了。从选房情况看，中间套基本被选完，但边套基本没被挑走。”由于此次开盘开发商戒备森严，本报记者无法进入现场查看真实的成交数据，但据一位进入选房区的知情人士透露，当天最终170套房源的去化率约5成左右。记者昨天查询透明售房网，发现这3幢楼尚有139套可售房源。

    2月28日，记者再次来到天鸿香榭里现场售楼处。据销售顾问证实，13800元/平方米只是两边临路的4号楼中间套的均价，位置更好的3号楼和8号楼，价格要高一些。据记者对收集到的价格表的估测，这次开盘的实际销售均价大概在14800元/平方米。

    拿地5年才卖了342套房子    开发商资金紧张

    熟知该楼盘背景的人士向记者透露，开发商浙江天鸿集团2001年在新昌县成立，在其进入杭州之前，陆续在新昌、海盐、重庆等地开发过，但在杭州，就只有香榭里一个楼盘。目前整个集团旗下在售楼盘除香榭里外，仅有重庆的龙宇金座。

    香榭里地块在2009年上半年获得。该地块起拍楼面价格为3800元/平方米，在经历67轮竞拍后，最终以溢价70%的价格成交，楼面价格6581.4元/平方米，总价6.4亿元。这一激烈的竞价场面，在当时被称为“杭州第一飙地案”，而事件的主角，正是首次进军杭州的浙江天鸿。

    根据资料显示，天鸿香榭里的开发商为浙江广鸿房地产开发有限公司，持有房地产开发二级资质。据浙江省工商局公开信息显示，广鸿成立于2009年12月28日，注册资本1亿元。而广鸿的投资人信息一栏显示，该公司的出资人除浙江天鸿房地产集团有限公司外，还有杭州深怡电脑有限公司、浙江省国际贸易集团有限公司。网上公开信息显示，杭州深怡电脑有限公司法人为梁鸿眉，由此可看出，广鸿的实际背后操控者就为梁鸿眉和浙江国贸。

    梁鸿眉曾向记者直言，这次降价是为了跑量，主要因为股东方回笼资金心切。

天鸿香榭里自2012年12月24日推出首批房源后，一度销售不畅。据杭州透明售房网显示，该楼盘至今共推出3批房源，仅售出342套房子。按照主力去化面积90平方米计算，以累计销售均价16497元/平方米计算，共计回笼资金也不过5.1亿。也就是说，天鸿香榭里拿地近5年后，连土地款都没赚回来。

    也正因为出货心切，在离香榭里不远处的北海公园曝出“15800元/平方米”的清盘消息后，天鸿香榭里马上释放出13800元/平方米的价格。但据知情人士透露，事后，梁鸿眉本人又觉得定价过低，由此在开盘前又临时提价。